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8月30日，广州、深圳相继落实认房不认贷政策。笔者确信，北京和上海也将在近日跟进认房不认贷。朋友圈已经有同乡有购房意愿了。那么，现在一线城市的房产现在可以买么？

首先，你要想想一线城市为什么放松认房不认贷。因为人口负增长使得房地产进入下行长周期深入人心了，都知道房价很难上涨了，二手房投资需求大幅下滑，价格也随之下行。新房与二手房价格倒挂则是支撑近年来新房销售市场的重要力量。新房价格低于二手房，为刚需购房提供了安全垫，也为房地产投资客提供了纸面上的套利机会。之所以说纸面，是因为房产流动性很差，在落袋为安前房价存在下跌风险。但是，随着二手房价格下跌，新房价格倒挂已经缩水甚至消失了，这才是4月以来房地产销售市场不断走弱的直接原因。新房销售下滑又导致房地产企业现金流更加紧张，房地产投资下行拖累经济增长。这才有了7月政治局会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。下调存量房贷利率目的是为了刺激消费而不是房地产需求。基于房价上涨预期的投资盘消失了，就只能让有能力的改善需求弥补这个空缺。政府需要有人为国买房，稳定新房销售和房地产投资。

房地产不景气然后刺激需求，在中国房地产调控历史上发生过多次，之后一线城市房价均迎来了上涨。这次会一样么？

从数量上来看，房地产需求面积受到人口增长、城镇化、金融周期、经济周期等多种因素的影响。经济周期会通过居民收入因素影响房地产需求了；金融周期会通过还贷压力影响房地产需求；城镇化通过人口、经济增长、人均居住面积提升等机制影响房地产需求。经济和金融都是周期性波动的，会向中枢水平回归。因而，决定房地产需求长期趋势的是人口与城镇化。随着中国城镇化仍有深化空间，但速率放缓意味着新增刚需放缓；人口负增长更是从总量层面抑制了需求增长。2022年一线城市人口负增长表明一线城市房地产刚需减少，改善性需求成为支撑一线城市需求增长的主要动力。而改善性需求属于消费性需求，只会在总收入中占比存在上限，受到房价收入比的制约。寅吃卯粮、借钱消费的终归是少数。而投资需求却可能通过各种方式套利。当认房不认贷实施、改善性需求释放后，一线城市的房地产需求也正式进入长期下行通道。

从价格来看，房价约等于土地租金资本化。房价由土地价格和建筑成本构成。其中，建筑属于劳动密集型行业，建筑成本基本上与人工成本同步上涨。土地价格是土地租金的资本化，取决于土地这一要素能带来的价值。而不同地段由于交通、配套设施等因素的不同，租金也不同。资本化特征使得房价与股价类似，可能大幅波动并形成泡沫。当预期未来有更多人涌入城市需求面积增多、城市土地供应受到限制、城市经济快速发展、货币宽松时，房价上涨速度就可能超越收入增速，房价收入比这一类似市盈率的指标可能超越正常的5倍，达到10倍、20倍甚至50倍。当人口流出或减少、土地供应增加、经济下行、货币收紧时，房价收入比就会下降。1990年日本房地产泡沫顶点，东京都区新建公寓的均价达到了平均年收入的18.12倍。2022年，东京都房价虽然创出历史新高，房价收入比也仅为14.69倍。当前，中国一线城市房价收入比远高于1990年的东京都，房价收入比下行是必然的。

房地产投资具有买涨不买跌的投资属性。上涨趋势中房地产投资需求大幅增长；下降趋势中房地产投资需求大幅下降，供给大幅增加。要稳定投资需求，就需要稳定房价。要稳定房价，就需要在需求因为人口这一决定因素下降时减少供给。减少新房供给是一方面，减少二手房甩卖是另一方面。美国也经历过多次房地产价格暴跌，之后经济又进入上行通道。但是，受到利益集团的绑架，不少专家学者担心房价大幅下跌导致中国像日本一样陷入数十年的发展停滞，使得中国在人口负增长前失去了主动调控房地产的最佳时机。地方政府的限跌令也让众多投资客相信中国房价不会跌，投资型房地产尚未大举流入市场。随着一线城市限购政策的放松，房价可能短期小幅反弹。但是，等到刚需和改善性需求难以支撑房价成为共识时，将会有众多二手房涌入市场，一线城市的房价可能在未来两年内下跌40%甚至更多。